27/10/2013

# Dica da SEMANA

Professor vê bolha imobiliária no Brasil

Por Alderi Dantas - Jornalista e Pós-graduando em Assessoria de Comunicação - com informações da InfoMoney e UOL Economia

Um dos vencedores do prêmio Nobel de Economia, o professor Robert Shiller, da Yale University (EUA), em palestra no mês passado no Brasil afirmou que o país pode estar vivendo um bolha imobiliária semelhante a vivida pelos Estados Unidos, e que deu origem a crise econômica de 2008.

Durante a sua apresentação, o economista levantou suspeitas sobre uma alta sem explicação nos preços dos imóveis nos últimos cinco anos no Brasil.

A seguir os principais trechos das falas de Shiller:

Como nasce uma bolha

Economistas nem aceitavam a existência de bolhas há 30 anos, nem existia esse termo nos livros de finanças. Uma bolha é algo contagiante que nasce da percepção das pessoas que é fácil ganhar dinheiro com algo. O entusiasmo é alimentado pela mídia, que ajuda a inflar a bolha. Todo mundo pensa sobre os tópicos da moda e ninguém quer saber sobre o que não está em foco. As pessoas reagem com emoções, não conseguem ficar de fora quando entendem que é fácil ganhar dinheiro de alguma forma. Imagine se não houvesse psicologia nesse processo todo, se todo mundo tivesse expectativas racionais. O problema é que isso não existe. As pessoas acham que as coisas são estáveis e não vão se dar conta de que os preços podem cair até eles caírem.

Bolha imobiliária no Brasil

Suspeito que haja uma bolha imobiliária no Brasil. Os imóveis mais que dobraram de preço no Rio de Janeiro e em São Paulo nos últimos cinco anos (segundo números da pesquisa FipeZAP). O que aconteceu em cinco anos de tão dramático para os preços subirem assim? A inflação não foi muito menor? Os preços caíram 25% em Los Angeles e Nova York no mesmo período. E por que os preços no Brasil foram para cima ininterruptamente? Eu não posso cravar que exista uma bolha no Brasil porque não conheço a fundo as características do mercado local. Mas comparando os dados brasileiros com os de outros países, posso dizer que a alta sugere cautela. Os preços dos imóveis no Japão tiveram o mesmo movimento na década de 1980 e depois, no início dos 1990, começaram a cair sem parar e perderam dois terços do valor até agora.

Imóveis sobem de acordo com custos da construção 

Em meu livro "Exuberância Irracional", analisei os preços dos imóveis desde 1890 nos EUA. Os preços começaram a subir na década de 2000 de uma forma que nunca havia acontecido antes. O único período em que houve uma alta quase tão representativa foi após a Segunda Guerra Mundial porque ninguém construiu imóveis durante o conflito, já que todo o esforço de produção se concentrou na indústria bélica. Quando os soldados voltaram, havia um monte de gente precisando de casas, mas nenhuma oferta. Os especuladores perceberam, compraram e houve uma forte alta. Então sempre haverá picos e oscilações. Mas analisando os preços no período de 110 anos como um todo, é possível perceber que a alta foi muito parecida com a elevação dos custos da construção no período. Se os preços sobem muito em uma cidade, os americanos fazem uma nova cidade, simples assim. Não entendo por que as pessoas acham agora que os valores vão subir para sempre na China, Taiwan, Hong Kong, Índia, Rússia, Colômbia e Canadá. Eu não consigo entender o que está acontecendo nesses países. Os emergentes estão enriquecendo e as pessoas acham que os imóveis vão ficar mais caros ainda daqui a algum tempo. Mas isso não é verdade. O que manda no preço dos imóveis são os custos da construção. O problema é que os custos deveriam cair - e não subir. A tecnologia de construção vai sempre melhorar. E por que os preços subiram tanto até 2008? Não teve nada demais. Repito: os preços dos imóveis subiram nos EUA de acordo com a inflação desde 1890, o país teve um enorme desenvolvimento nesse período, mas nem assim os preços subiram. Isso é um dado histórico.

O antídoto contra bolhas

Vários países estão tomando medidas para conter o mercado imobiliário, como Israel e China. O Brasil está elevando a taxa de juros. Se o governo criar uma boa infraestrutura e investir em mobilidade urbana, por que as pessoas vão querer pagar tanto para estar em determinado local? Em Nova York, há bairros longe de Manhattan que atraem as pessoas, o que ajuda os preços a cair. O programa Minha Casa, Minha Vida mostra que o governo está preocupado com as pessoas, mas isso pode ter ajudado a puxar os preços para cima. O governo deve retirar as barreiras para construção de mais imóveis. Se o governo quer dar incentivo à demanda, é preciso também pensar na oferta de novos imóveis. Entendo que um médico não possa promover um remédio antes que seja comprovado que ele é eficaz para curar uma doença. Mas os financistas devem alertar a população sobre os riscos de bolhas mesmo que não seja possível comprová-las - porque as perdas depois são dolorosas.

Discurso antibolha

Eu sinto que tenho que avisar as pessoas que estão felizes com a alta dos preços que as coisas podem andar na direção contrária. É preciso falar sobre a possibilidade de uma bolha ainda que eu não possa provar sua existência. Tem muitos interesses que querem que o jogo continue. Mas o governo precisa conter excessos.

Mídia e bancos

A mídia ajuda a criar essas bolhas com textos que sugerem a possibilidade de alta prolongada. Os bancos fazem sua parte concedendo crédito imobiliário para gente que não tem condições de pagar, porque depois eles vão revender esses créditos a investidores na forma de produtos financeiros. Aconteceu nos EUA e acho que está acontecendo no Brasil agora.

Eu não investiria no mercado imobiliário brasileiro
É preciso evitar ativos caros, seja nas ações ou no mercado imobiliário. Eu não investiria no mercado imobiliário brasileiro. Os mercados financeiros são empurrados a comprar bolhas apesar de elas acontecerem com tanta regularidade e causarem tantos prejuízos.

Do blog: A expectativa de demanda por imóveis tende a continuar crescente em função do chamado bônus demográfico do crescimento das famílias nos próximos 30 anos, porém não existe como negar que a magnitude da alta dos preços dos imóveis não apresenta uma justificativa e a consequência tem sido queda nas vendas e um grande número de imóvel novo disponível no mercado sem comprador, inclusive, em Assu.

- Você pode saber mais soube o assunto lendo a reportagem 'Vendas caem e estoque cresce no RN', publicada neste domingo (27), na Tribuna do Norte.

Postado em 27/10/2013 às 07:00

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